Odbiór mieszkań

Co daje odbiór z fachowcem, czego nie zrobisz sam

Większość usterek da się wypatrzyć samodzielnie, jeśli wiesz, czego szukać i masz czas. Problem polega na tym, że przy pierwszym mieszkaniu nie wiesz, a przy przedstawicielu dewelopera zerkającym na zegarek czasu też nie ma.

Różnica jest w trzech rzeczach. Po pierwsze sprzęt — miernik laserowy, kamera termowizyjna i miernik wilgotności pokazują rzeczy niewidoczne gołym okiem. Po drugie wiedza o dopuszczalnych odchyłkach: nie każda nierówność jest usterką i nie każda równa ściana jest w porządku. Po trzecie język protokołu — usterka opisana ogólnikowo bywa później kwestionowana, opisana konkretnie z miejscem i wartością pomiaru jest trudna do podważenia.

Nie chodzi o to, żeby znaleźć jak najwięcej. Chodzi o to, żeby znaleźć to, co naprawdę będzie przeszkadzać albo kosztować.

Krzywe ściany — ile wolno, a od kiedy to usterka

To pytanie wraca na każdym odbiorze. Ściana nigdy nie jest idealnie równa i nie musi być — przepisy i normy przewidują tolerancje wykonawcze.

Problem zaczyna się wtedy, gdy odchylenie przekracza dopuszczalne wartości albo gdy mieści się w normie, ale koliduje z tym, co planujesz zrobić. Klasyczny przykład: ściana odchylona od pionu w łazience. Formalnie może być w tolerancji, ale przy układaniu wielkoformatowych płytek albo montażu kabiny prysznicowej od ściany do ściany różnica kilku milimetrów na wysokości pomieszczenia oznacza klin fugi albo kabinę, której nie da się zamknąć.

Dlatego mierzymy i zapisujemy wartości, a przy odchyleniach granicznych mówimy wprost, co to oznacza w praktyce. Wiedza, że ściana jest krzywa o konkretną wartość, pozwala zaplanować wykończenie, albo wynegocjować poprawkę.

Czego nie zobaczysz bez sprzętu

Kamera termowizyjna pokazuje mostki termiczne, braki w izolacji i nieszczelności wokół okien. Na termogramie miejsce, gdzie ucieka ciepło, widać jako wyraźnie chłodniejszy obszar. To różnica między „wydaje mi się, że przy oknie ciągnie” a dokumentem, który pokazuje, gdzie i jak bardzo.

Miernik wilgotności sprawdza jastrych i ściany. Świeżo wylany jastrych schnie miesiącami i jeśli w dniu odbioru jest jeszcze mokry, to nie jest usterka, ale jest ważna informacja, bo determinuje, kiedy będzie można kłaść podłogę.

Miernik laserowy służy do dwóch rzeczy: sprawdzenia wymiarów pomieszczeń względem karty lokalu i weryfikacji płaszczyzn. Różnica w metrażu bywa podstawą do korekty ceny, więc pomiar powierzchni to nie formalność.

Pełna lista tego, co sprawdzamy

Przechodzimy mieszkanie systematycznie, pomieszczenie po pomieszczeniu, żeby nic nie umknęło przy przeskakiwaniu między tematami.

• szczegółowe wymiary pomieszczeń miernikiem laserowym i porównanie z kartą lokalu
• krzywizna ścian, pion i jakość tynków
• instalacja elektryczna — rozmieszczenie i działanie punktów, rozdzielnica
• instalacja wodna i kanalizacyjna
• wentylacja — sprawdzenie ciągu w każdej kratce
• drzwi, okna, parapety: regulacja, szczelność, uszkodzenia powłok
• podłogi i posadzki — równość i wilgotność podkładu
• balkon, taras: spadki, obróbki, odwodnienie
• grzejniki i system centralnego ogrzewania
• ewentualne osłony okienne
• piwnica, garaż lub komórka lokatorska
• wszelkie dodatkowe elementy zabudowy lokalu

Wentylacja — usterka, którą pomija się najczęściej

Kartka papieru przyłożona do kratki wentylacyjnej powinna się do niej przykleić. Jeśli opada, ciągu nie ma. To badanie zajmuje pięć sekund i jest jednym z najczęściej pomijanych punktów odbioru, bo przy pustym mieszkaniu nikt o tym nie myśli.

Konsekwencje pojawiają się później i bywają kosztowne: para z łazienki nie ma gdzie uciekać, na ścianach pojawia się kondensacja, a w narożnikach pleśń. Właściciel zaczyna wtedy szukać przyczyny w izolacji albo w oknach, podczas gdy problem od początku leżał w kanale wentylacyjnym.

Warto pamiętać, że przy nowoczesnych, szczelnych oknach wentylacja grawitacyjna potrzebuje nawiewu. Brak nawiewników w oknach przy sprawnym kanale też potrafi dać efekt braku wymiany powietrza.

Co się dzieje po odbiorze

Protokół podpisany przez obie strony uruchamia terminy. Deweloper ma określony czas na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad, a następnie na ich usunięcie. Terminy wynikają z ustawy i z umowy deweloperskiej: warto sprawdzić, co dokładnie zapisano w Twojej.

Kluczowa jest jedna rzecz: wszystkie wady muszą trafić do protokołu przed jego podpisaniem. Dopisywanie po fakcie jest możliwe, ale traci moc argumentu i przenosi sprawę na grunt gwarancyjny.

Dlatego nigdy nie podpisujemy protokołu w pośpiechu i nie odradzamy klientowi zadawania pytań. Przedstawiciel dewelopera zwykle chce skończyć szybko. To zrozumiałe, ma tego dnia kilka odbiorów, ale to Twoje mieszkanie i Twoje pieniądze.

Odbiór na rynku wtórnym — inny cel, ta sama wiedza

Na rynku wtórnym nie wymusisz poprawek u dewelopera, bo dewelopera nie ma. Odbiór ma wtedy inną funkcję: pokazuje, w co dokładnie wchodzisz.

Sprawdzamy stan instalacji, wilgotność ścian i podłóg, jakość wcześniejszych przeróbek i to, czy widoczne prace wykończeniowe nie zakrywają problemów. Zawilgocona ściana świeżo pomalowana na biało wygląda na zdjęciach z ogłoszenia bardzo dobrze.

Wynik jest konkretnym argumentem w negocjacji ceny albo podstawą do zaplanowania budżetu na remont. W obu przypadkach koszt odbioru zwraca się przy pierwszej znalezionej rzeczy.

Usterki, które powtarzają się najczęściej

Po latach chodzenia po odbiorach widać, że lista problemów jest zaskakująco powtarzalna. Nie dlatego, że deweloperzy są nierzetelni, po prostu te same etapy budowy są najtrudniejsze do zrobienia bezbłędnie przy dużej skali.

Najwięcej uwag dotyczy stolarki: nieodpowiednio wyregulowane skrzydła okienne, które nie domykają się na całej długości, zarysowane profile, uszkodzone parapety. To usterki tanie w usunięciu, ale tylko wtedy, gdy trafią do protokołu.

Druga grupa to tynki i narożniki — pęknięcia przy nadprożach, odchylenia w miejscach łączenia ścian, ubytki przy puszkach elektrycznych. Trzecia to posadzki: różnice poziomów, pęknięcia jastrychu i dylatacje wykonane niedokładnie albo pominięte.

Osobno warto sprawdzić balkon i taras. Spadek powinien odprowadzać wodę od ściany budynku, a nie w jej stronę. Źle wykonany spadek albo obróbka blacharska to usterka, która daje o sobie znać dopiero po pierwszej ulewie, i wtedy trudno już dowieść, że istniała od początku.

• okna i drzwi bez regulacji, nierównomierny docisk uszczelki
• zarysowania profili, parapetów i szyb
• pęknięcia tynku przy nadprożach i w narożnikach
• odchylenia ścian kolidujące z planowanym wykończeniem
• brak lub nieskuteczny ciąg w kratkach wentylacyjnych
• różnice poziomów i pęknięcia jastrychu
• spadek balkonu odprowadzający wodę w stronę budynku
• brakujące punkty elektryczne względem projektu

Odbiór domu — co dochodzi względem mieszkania

Dom jednorodzinny to zakres szerszy nie tylko o metraż. Dochodzą elementy, których w mieszkaniu po prostu nie ma, a które potrafią kosztować najwięcej.

Dach i poddasze. Sprawdzamy widoczne elementy konstrukcji, zabezpieczenie izolacji, wyłazy i kominy. Kamera termowizyjna bywa tu szczególnie przydatna, bo braki w izolacji poddasza widać na termogramie natychmiast, a gołym okiem wcale.

Kotłownia i instalacja grzewcza — rozprowadzenie, zabezpieczenia, dostęp serwisowy do urządzeń. Częstym problemem jest kocioł wciśnięty w miejsce, w którym da się go obsłużyć, ale nie da się wymienić bez rozbierania zabudowy.

Elewacja, opaska i odwodnienie — czy woda odprowadzana jest od budynku, czy rynny i rury spustowe kończą się tam, gdzie powinny, czy opaska nie tworzy zastoisk przy ścianie fundamentowej.

Dlatego odbiór domu trwa dłużej i kosztuje więcej — od 550 zł w Warszawie i od 620 zł poza nią, w zależności od powierzchni.

Ile kosztuje odbiór

Ceny zależą od metrażu i lokalizacji. Poza Warszawą, w promieniu do 40 km, doliczamy różnicę wynikającą z dojazdu.

Jak się przygotować

Zabierz umowę deweloperską i kartę lokalu — bez nich nie ma do czego porównać wymiarów ani standardu wykończenia. Przyda się też akt notarialny, jeśli już go masz.

Zarezerwuj co najmniej dwie godziny. Pośpiech to główny powód przeoczonych usterek. Jeśli deweloper proponuje krótszy termin, warto poprosić o inny. To Twoje prawo.

Ustal termin tak, żeby w mieszkaniu było jasno. Część wad w tynkach i na powłokach widać wyłącznie w świetle bocznym, dlatego odbiór po zmroku przy jednej żarówce roboczej jest dużo mniej skuteczny.

I rzecz najprostsza: nie podpisuj niczego, czego nie przeczytałeś. Protokół to dokument, na podstawie którego będziesz egzekwował poprawki.

Ile trwa odbiór i ile usterek zwykle wychodzi

Mieszkanie do sześćdziesięciu metrów to zwykle dwie, trzy godziny. Większe albo dwupoziomowe, do czterech.

Liczba usterek zaskakuje ludzi najbardziej. W nowym mieszkaniu od dewelopera znajdujemy zwykle od kilkunastu do kilkudziesięciu punktów. Trzydzieści to nie jest zła liczba i nie znaczy, że budynek jest wadliwy. Znaczy, że ktoś patrzył uważnie.

Większość to drobiazgi: rysa na szybie, niedomykające się okno, brak silikonu, krzywo osadzone gniazdko. Poważnych wad konstrukcyjnych prawie nie spotykamy. Za to regularnie wychodzą rzeczy, które kosztują później: niedziałająca wentylacja, odchyłka ściany poza normę, pęknięcie w wylewce.

Protokół dostajesz tego samego dnia albo następnego rana.

Deweloper nie uznaje usterki. Co wtedy

Zdarza się, i nie jest to koniec sprawy.

Od odbioru deweloper ma czternaście dni na ustosunkowanie się do zgłoszonych wad i trzydzieści dni na ich usunięcie. Brak odpowiedzi w terminie oznacza, że wadę uznano.

Kiedy odmawia, powołując się na normę, sprawdzamy pomiar jeszcze raz i wpisujemy do protokołu konkretną wartość razem z punktem normy. Spór o to, czy ściana jest krzywa, kończy się szybko, gdy w papierze stoi odchyłka czternastu milimetrów przy dopuszczalnych dziesięciu.

Przy poważniejszych sporach protokół ze zdjęciami i pomiarami jest podstawowym dowodem. Dlatego robimy go tak, żeby dało się go komuś pokazać, a nie tylko odhaczyć.

Odbiór poprawkowy, po usunięciu usterek, wyceniamy taniej niż pierwszy, bo sprawdzamy tylko to, co było zgłoszone.